卖地自救 董文标梦断董家渡地块

在上海人的心里，董家舟寸土寸金。“如今房价以致于十几万一平起，一套房随意也要好几千万。

”作为一名土生土长的上海人，刘辉确切地告诉，董家舟“杨家南市”是上海的发源地，享有上海现存最早期的天主教堂和上海最先的会馆。根据坊间的众说纷纭，董家舟在上海开埠前，商肆林立，店铺繁闹，在开埠后更加出了上海繁盛城区之一。靠着董家舟，上海由南往北研发，才有了外滩，然后再行由东往西发展，才有了上海。

上海城市的历史并不宽，但董家舟是极为重要的一脉。在商界大佬董文标心里，董家舟不仅不会沦为上海金融新的地标，还应当沦为媲美纽约与伦敦的国际金融中心，但他接掌下的中国民生投资股份有限公司（以下全称“中民投”）拿走了自己的看家资产——上海董家渡13、15号地块，在市场上谋求买家。

就在董文标离任中民投董事局主席4个月后，董家舟地块被售出。2月14日晚间，绿地控股“官宣”，称之为公司全资子公司绿地地产集团有限公司并购中民投及其子公司上海欠佳舟置业有限公司持有人的中民外滩50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格总计121亿元。绿地地产接掌董家舟地块沦为第一大股东根据公告，本次交易已完成后，绿地控股将公司持有人标的公司50%股权，沦为标的公司第一大股东，负责管理标的公司主要日常经营事项。同一日，中民投总裁吕本献对此市场注目的热点时，称之为中民投与交易输掉签订了协议，已完成了不合乎战略转型方向的最重要项目解散，“这是中民投有效地优化公司产业布局结构和资产负债结构，持续深化实施公司转型战略的最重要一步。

”据天眼坎数据表明，2月13日，中民外滩房地产开发有限公司（以下全称中民外滩）经常出现股东更改，其中，中民投、上海欠佳舟置业有限公司（中民投实际掌控的孙公司）解散，绿地沦为追加股东，其法人代表亦更改为绿地集团低管徐荣璞。上述公告表明，通过此次并购，绿地将主导研发标的公司主要资产——上海市董家舟项目，构建了在上海市中心核心区域重大项目的关键布局。

绿地控股董事长、总裁张玉良回应：“绿地将充分发挥在研发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力为上海打造出一个国际金融中心的新地标。”银行大佬上前民营企业中民投华丽登场在董文标的心里，董家舟不仅不会沦为上海金融新的地标，还应当沦为媲美纽约与伦敦的国际金融中心。董文标希望董家舟需要建构外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境，并助力上海建构一城一带总体金融格局。

这从此前的对外宣传中不难看出，中民投对于董家舟地块的推崇程度颇高。但一切随着此次“卖地市府”的不道德戛然而止，却是存活才是最重要的。

5年前的2014年，中民投的登场出现异常“华丽”。彼时，由全国工商联发动，中民投正式成立。中民投的注册资本500亿元人民币，享有59名行业领头企业的股东。

截至目前，中民投是唯一一家带上“中国”字头的民营投资公司。那一年，1957年出生于的董文标57岁，沦为了中民投董事局第一任主席。此前的18年里，董文标建构了一个市值过千亿的民生银行，对于中民投，董文标仍然信心满满。

这从其在一次公开发表讲话中的态度不难看出，“我说道这是我来做到，我领导，民营企业家们都实在我是有公信力的，说道杨家董可以制成，他是职业经理人，公正、公平。”据有关媒体报道，根据当时的计划，这家公司将反对中国民营企业到海外收购，或者在国内做到一些基础设施的建设；另一方面，其也期盼于能享用到中央政府的一些政策，如外汇储备政策反对和国家开发银行的授信反对。实质上，早在2013年，董文标从民生银行邻近卸任之际，就早已规划好了自己的未来。

“我现在正在做到的还有一个很好的事情，中国100家大型民营公司，每家民营企业出有一个亿，就是100个亿，正式成立一个中国民营企业投资公司，叫中民投。”开发成本低董家舟地块成“海市蜃楼”从地理位置上来说，董家舟坐落于上海老城厢与黄浦江南外滩之间，是上海发展史上极为重要的一部分。2014年11月，正式成立仅有半年的中民投与外滩投资、欠佳舟置业联合体以人民币248.5亿元夺下了董家渡13、15号地块。

公开发表资料表明，地上面积70.2万㎡，地下面积43.8万㎡（地下商业11.1万㎡）。整个项目上上下下特一起有相似114万㎡。按照黄浦区当时的规划，该地块为商业、办公、住宅综合用地，其中商业比例不小于17%，办公比例不大于65%，住宅比例不小于18%。

据媒体当时的报导，竞拍完结后13个月，董家渡13、15号地块开始动工建设，地块的最后规划方案也同时确认。据报，地块研发承继了董家舟原本鱼骨状的路网，地块方形的形状也更加有利于研发，小街坊高密度路网更为有城市感觉，尺度更加合适人步行，错落有致的高度限制构成更加极致的天际线。

由商船会馆和董家舟天主教堂维护建筑所包含的对外开放空间未来直连黄浦江亲水平台。不过“矮小上”的设计背后毕竟难以置信的高成本。有人曾多次忘了一笔账——所有地块特一起的总投资约604亿，平均值地上单位成本是8.6万元/㎡，算上车库等地下面积也都超过了5.3万元/㎡。

以当时的上海楼市来说，这个成本，比新鸿基的徐家汇中心项目的400亿还低200多亿，相等于辟了3-4座上海中心大厦。尽管在中民投正式成立之初，董文标曾回应，其地产业务并不牵涉到“卖房子”，但这并不阻碍董文标对于土地市场极好的眼光。夺下董家舟地块时，董文标曾向股东许诺，在上海外滩董家舟这块地辟百层高楼，三年即能返本。似乎，董文标当初的允诺不仅未能如愿化作现实，董家舟地块甚至早已沦为中民投的沉重负担。

2018年10月，中民投已完成公司正式成立以来的首次重选，李怀珍接替董文标中民投董事局主席一职。这一年，董文标61岁。

财经仔细观察房地产市场降温后的一次冻结操作者可以认同的是，正式成立之初，中民投的茁壮速度显然非常很快。一组数据可以证明，截至2018年上半年，中民投的资产总规模从正式成立之初的335亿元减至近3100亿元，增幅大约800%，总计构建利润超强180亿元。那么，当年的踌躇满志缘何变为了如今的“卖地市府”？答案不言而喻，正式成立之初发展极为很快的中民投正遭遇史上仅次于“资金链”危机。

这从吕本献对此外界批评“中民投遭遇流动性挑战”的批评中可见一斑，吕本献回应，企业的本质就是解决问题、应付挑战，没任何一家企业的发展过程是几乎一帆风顺的。中民投刚正式成立4年多，尚能在幼年期。“这是在经济和金融周期再次发生调整的背景下，我们经历的第一次确实挑战。

但我们会沮丧，将全力以赴彻底解决问题。”据吕本献透漏，中民投于是以通过引进战略投资者、减缓解散不合乎战略转型方向的项目等多方面措施，预计将在较短时间构建重大突破。上海整肃所资料表明，截至2018年6月30日，中民投总资产近3100亿元，账面的货币资金229.3亿元，总负债2321亿元，资产负债率多达70%。

这份拆分资产负债表还表明，中民投2018年上半年归母净利润仅有为4.47亿元，同比大幅度上升逾80%。另据Wind统计资料，2019年中民投还将面对198.05亿元的境内债券届满（兑付或行权），这意味著，中民投短期债务压力极大。尤其是2019年初，中民投再次发生了债权人问题。

趁此机会公司30亿元债券技术性债权人，2月12日，中民投申请人在上交所上市的三只公司债券停止竞价系统交易。发行量44.8亿的“17中民G1”在农历新年首个交易日当中，盘中下跌逾30%，报35.51元，创上市以来新高，两度遭到上交所临时清盘。与此同时，2月1日起，中民嘉业约83.3亿元股权以及其持有人的中民外滩大约49亿元股权被上海金融法院失效，失效期限为三年。就在绿地控股接盘董家舟项目的时候，中民投被失效的股权也悄悄冻结。

在易居研究院智库中心研究总监贤迈进显然，中民投“卖地市府”是因为其财务上经常出现了现金流压力，而这个压力可能会给中民投带给一些问题，“从这个角度来讲，当前的出让势在必行。”贤迈进直言，董家舟地块的规模较为大，对于企业来说，策画显然有相当大的压力，“绿地的并购应当也是打算同步研发，却是在这附近本身就有一些较为好的项目。”贤迈进说道，如果这些项目能和董家舟项目连在一起，也许需要在上海核心区域内构成更佳的规模化效应。如此一来，对于绿地的品牌也有大力的起到。

“虽然此次中民投的出让不合乎我们的预期，但中民投却是是一个实力很强的企业。”贤迈进指出，这也可以解读为，房地产市场降温之后，企业内部也作出了适当的调整。

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